Unwirksame Klauseln im Bauvertrag

Nachdem in Deutschland geltenden gesetzlichen Leitbild ist ein Bauunternehmer vorleistungspflichtig. Er hat zunächst einmal in Vorleistung zu gehen kann Abschlagszahlung nach § 632a Absatz I BGB nur in dem Umfang verlangen, in dem er zuvor hierfür eine Leistung erbracht hat, die sich in einem Wertzuwachs an dem Bauwerk niederschlägt. Bauunternehmer versuchen – verständlicherweise – immer wieder, diese Vorleistungspflicht teilweise zu umgehen, indem sie Bauverträge entwerfen, in denen ihnen günstige Abschlagszahlungen vereinbart werden. In etwa 80 % aller zwischen gewerblichen Bauunternehmern und privaten Hausbauern geschlossene Bauverträge sind diese Klauseln unwirksam, sie sind  unausgewogen und benachteiligen die Bauherren. Die Gefahr dabei liegt in dem Insolvenzrisiko, das die Bauherren tragen. Wenn sie ihm Rahmen der vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen z.B. 20.000,00 € mehr zahlen, als das, was als Gegenleistungswert z.B. zum Zeitpunkt der Rohbaufertigstellung auf ihrem Grundstück steht und wenn es dann zu einem Baustopp kommt, weil es Streit über die Qualität des Baues gibt oder weil der Bauunternehmer zahlungsunfähig geworden ist, besteht die Gefahr, dass die Bauherren die zu viel gezahlten Beträge verlieren. Auch im Falle einer eventuell wegen Baumängeln notwendige Kündigung des Bauvertrages steht den Bauherren bei solchen Zuvielzahlungen meist nicht mehr genug Geld zur Verfügung, um das Gebäude auf eigene Kosten zu Ende zu bauen. Als grobe Faustregel gilt, dass bei einem Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses im Zeitpunkt nach der Rohbaufertigstellung nicht mehr als 50 % der Gesamtvertragssumme als Abschlagszahlungen geleistet werden sollten. Aber auch in Einzelbereichen kann ein Zahlungsplan unausgewogen sein. So ist es in der Regel unzulässig, wenn schon unmittelbar nach Abschluss des Bauvertrages eine erste Abschlagszahlung (oft 10 % oder 15 %) fällig werden soll. Quelle: http://www.baurechtstipps.de/_subseite.php?content=8

Gestörte „Ganzheit“

Es gibt Geistige Gesetze, die als Naturgesetze wirken, mit, ohne und sogar gegen unser Bewußtsein.
Wir kennen das in den Naturwissenschaften, wir kennen das viel zu wenig in den Geisteswissenschaften des Menschen, der ja auch NATUR ist.

Von z.B. der Körperhygiene haben Sie schon gehört. Und doch ist deren Wirksamkeit den ersten Menschen erst im 19. Jahrhundert bewußt geworden. Bekanntester Entdecker war Ignaz Semmelweis, der Retter der Mütter. Er verstarb, sein Leben lang von dummen Menschen angefeindet, in Armut.

Haben Sie schon von der geistigen Hygiene gehört, von der Kraft der Gedanken?

Unser Körper reagiert u.a. auf Streß besonders sensibel im Magen-Darm-Trakt. Nicht von ungefähr dort, denn dort entsteht unsere Lebensenergie, es ist unser Kraftwerk!

Wenn sich z.B. ein altes Haus bewegt und droht, einzustürzen, dann erkennen das Eingeweihte äußerlich zuerst und meist rechtzeitig am Klemmen von Türen.
Wenn das geistiges Gebäude des Menschen in Unordnung gerät, erkennen das Eingeweihte zuerst an Zeitproblemen, Aggression und Gereiztheit. Sie sind der Ausdruck fehlender Harmonie. Sie sind das äußerliche Merkmal, daß Unzufriedenheit existiert und permanent erzeugt wird. Sie sind Anzeichen, die unangenehm sind und unmittelbar auf Lösung drängen. Die inneren Merkmale sind im Unterbewußtsein zu finden, zu dem die meisten Menschen jedoch keinen Zugang haben. Sie sind aber viel leichter zu erkennen und zu erfühlen, – Unstimmigkeit. Egal warum, es reicht das Gefühl des Unpassenden.
Unbewußt gebrauchen die Östereicher das richtige Wort: „paßt scho“.

Wenn man aber nicht gelernt hat, das Unbewußte zu erkennen, die Intuition zuzulassen,
– der bewußte Verstand hat immer eine Armee von Gegenargumenten.

Der einzige Zustand, in dem der Mensch den Verstand abschalten kann, ist der Alpha-Zustand.
Nur in ihm hat der Mensch bewußten Zugang zum Unterbewußtsein,
nur hier kommt er in „seine Mitte“, fest und unverrückbar.
Nur hier wohnen Kreativität und die Erkenntnis von verborgenen Zusammenhängen.

Diesen Zustand erreichen wir nur in tiefer Entspannung, z.B.
– beim morgentlichen Erwachen,
– im Schlaf in der Traumphase,
– mit Hilfe bewußt trainierter Meditation.

Das bedeutet, nur mit dem eigenen Wollen und Willen erlangen wir Zugang zu den verborgenen Wirkmechanismen. Wenn wir nicht wollen, gelingt es nicht, und Sie haben auch noch RECHT, – sagt der Verstand !

Ein Nachsatz:

Das Leben gestaltet sich immer: Wie im Innen, – SO im Außen!
Wenn innere Unordnung, dann äußere Unordnung, wenn innere Harmonie, dann auch äußere.

Uwe Wiemer

Welche Beratung (Hilfe) kommt für Sie in Frage?

(Die Aufzählungen sind „und/oder“- Positionen, Prüfung nach Erstberatung)

1. Suche und/oder Grundstückskauf

– Grundstückseigenschaften
– Infrastruktur
– Bebaubarkeit und Erschließung
– Grundbuch
– Nachbarn

2. Kauf bei Gebraucht- und Neuimmobilien

Ich gebe Ihnen vorab wertvolle Hinweise zu sichtbaren und unsichtbaren Mängeln oder Bauschäden (Kaufpreisrelevanz) bzw. zu deren Behebung. Das schließt die Ermittlung des Modernisierungsbedarfs (Kostenrelevanz) ein.
Auf dieser Grundlage können Sie selbst oder mit meiner Unterstützung fundierte Kauf-preisverhandlungen führen.

3. Bauplanung und Architekt

Fundierte Planungsvorstellungen (Bau + Energie) erleichtern die Arbeit des Architekten. Ohne seine Vorplanung reduziert sich sein Preis.
Die Gestaltung des Architektenvertrages ist Verhandlungssache. Wichtig seine Pflichten, Vollmachten, Zeitablauf und Ihre Mitwirkungspflichten.

4. Amtshilfen

Aktivitäten des Architekten sind teuer. Für Ihre Tätigkeiten kommen in Frage:
– Kommunen,
– Amtsgericht, Grundbuchamt,
– Liegenschaftsamt, Amt Kreisentwicklung,
– Ver- und Entsorger,
– Banken, bei Fremdfinanzierung, Förderstellen
– Notar und/oder Rechtsanwalt (Bau- und Vertragsrecht)
– Bauamt
– Vermessungsamt

5. Auftragsvergabe

– Werk- und/oder Dienstvertrag
– Bankbürgschaften (Insolvenzrecht)
– Ablaufplan, Teilzahlungen, Vertragsstrafen, Schlußzahlung
– Abnahmen

6. Bauleitung

– Einmessung und Baubeginn
– Zwischenabnahmen, Endabnahme
– Materialprüfung
– Kontrolle AN und Subunternehmer in Ablauf und Qualität
– Zeit- und Kostenplan
– Vertragsstrafen, Mängelanzeigen

7. Abrechnung und Abschluß

– Berichtswesen
– Bankmeldungen
– Gewährleistungen
– Übergabe

8. Gutachten bei Bedarf

Wenn Sie beim Neubau Ihres Hauses meine Bauberatung für notwendig erachten, ist die-se nach Absprache und Vereinbarung im Zusammenhang mit z.B. folgenden Bauphasen (bzw. punktuellen Zuständen) zu empfehlen:

1. Einmessung und Planumsabnahme
– Einhaltung Bebauungsplan
– Schnurgerüst
– Sicherung Mutterboden

2. Nach der Fertigstellung der Bodenplatte (nicht unterkellert) bzw. des Kellergeschosses und vor Verfüllen der Baugrube.

3. Abnahmen von Bewehrung, Materialqualität, Deckenauflager, Schornstein u.a.

4. Nach der Fertigstellung des Rohbaus einschl. Aufrichten des Dachstuhls vor der Dach-deckung.

5.. Nach dem Einbau der Fenster, Rohinstallation Haustechnik und vor Beginn des Innen-putzes.

6. Nach dem Einbau der Fußboden-Heizung und vor Einbringen des Estrichs.

7. Nach dem Einbau der Dachdämmung einschl. oberer Geschoßdecke, innerer Dampf-bremsen im Dachgeschoß, vor deren Verkleidung

8. Nach der Fertigstellung der Installation der Haustechnik

9. Nach der Fertigstellung des Innenputzes

10. Vorbereitung und Begleitung bei der Übergabe

11. Vorbereitung und Begleitung vor Ablauf der Gewährleistungszeit

Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass meine Bauberatung nicht der Objektüberwachung nach § 33, Leistungsphase 8 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) entspricht, die weit umfassender ist: Die Objekt- oder Bauüberwachung nach HOAI ist eine typische und zentrale Leistung von Architekten. In ihr geht es um die Gesamtrealisierung des geplanten Werks.

Diese herausgehobene Bedeutung berücksichtigt die HOAI deshalb auch in der Honorie-rung: Die Leistungsphase 8 wird mit 31 Prozent des Gesamthonorars vergütet, also fast einem Drittel.

Wenn Sie die wie vor beschriebene Leistung auf der Grundlage der HOAI wünschen, wenden Sie sich bitte direkt an einen Architekten Ihrer Wahl.

Ehrenkodex und kein Ehrenkodex

Das erste, was in meiner Ausbildung 1992 zum Immobiliengutachter gelehrt wurde, war der ungeschriebene Ehrenkodex praktizierender Sachverständiger.
Im Wesentlichen:
Der SV hat sich nach außen so zu verhalten, daß nicht einmal der Schein eines Makels entstehen kann. Grundlagen dafür sind Fairnis und Transparenz. Der aus diesem allgemeinen Anspruch erwachsene Vertrauensvorschuß ist täglich neu zu begründen. In seiner Tätigkeit muß er, seinem Gewissen folgend, die Interessen aller Beteiligten fair und gerecht behandeln. Unbegründete Bevorzugung einer Seite ist ausgeschlossen.
Seit 20 Jahren lebe ich bewußt danach.

■ Ein formuliertes undniedergeschriebenes Beispiel siehe folgende URL:
Ehrenkodex der Deutschen Wirtschaftsgemeinschaft (DWG)
http://www.freimark-t.de/html/ehrenkodex.html
Der Kodex endet mit folgendem Zitat:

Über allen Gesetzen, über dem Staat und seinen provisorischen Interessen steht das Ewige, der nach dem Kompaß des Gewissens handelnde Mensch.“
(Silvio Gesell, München, 1919)

■  Im Vergleich dazu der Ehrenkodex der Stadt Duisburg, der m.E. kein Ehrenkodex ist. Bei diesem „Geist“ verwundert nicht das Verhalten von OB Sauerland  nach der Loveparade 2010.
http://www.duisburg.de/vv/10/medien/ehrenkodex.pdf

7 Tugenden des Bushido

– Aufrichtigkeit und Gerechtigkeit
– Mut
– Güte
– Höflichkeit
– Wahrheit und Wahrhaftigkeit
– Ehre
– Treue

 Zeit der Hanse:   „Das wichtigste Kapital in der Gesellschaft war die Ehre und das Ansehen.“

European Code of Ethics for Real Estate Professionals
Ehrenkodex für Professionelle Immobilienspezialisten in Europa
CEPI/257106/MVA
verabschiedet durch die GV am 30. März 2006 in Brüssel

Um so empörter bin ich über die Taktiken und Halbwahrheiten des Bundespräsidenten. Sein Name will mir gar nicht über die Lippen. Gerade dieses Amt steht für Vertrauen, Ehrlichkeit, Moral und Sitte einer Gesellschaft, unserer Gesellschaft. Betrachte ich einschlägige Meinungen im Ausland, schäme ich mich, Deutscher zu sein.
Ich schäme mich für einen ehemaligen deutschen Kanzler, aktuell Ehrenvorsitzender der CDU und ich schäme mich für diese Gesellschaft, die die aktuellen Ereignisse wiederum mehr oder weniger unbeteiligt hinnimmt. Im Gegensatz zu obigem Zitat stehen nicht nur parteipolitische Interessen über Moral und Sitte.

Als Emotions-Ventil folgen Sie Olliver Kalkofe in folgender URL  😉
http://youtu.be/dL2T30O2NQs

Uwe Wiemer

Keine Angst – Häuslebauer!

(Pressemitteilung 20.01.2012)

Der Wunsch von den eigenen vier Wänden ist eine Lebensaufgabe mit großer Tragweite. Die wichtigste Herausforderung für Bauherren liegt darin, die Wunschvorstellungen mit der rationalen und emotionalen Lebensplanung und den finanziellen Möglichkeiten in Einklang zu bringen. Selbstverständlich gehört die Einschätzung des „worst case“ unbedingt dazu.
Der Wettbewerb im Hausbausektor nimmt inzwischen beängstigende Formen an. Preisdumping lockt Interessenten an, der Pfusch am Bau erreicht folgerichtig erschreckende und zunehmend publizierte Dimensionen. Die Finanzkrise tut ein Übriges:
1. nehmen Bau- und/oder Anlagewillige zu,
2. steigt in gleichem Maß die Abzocke-mentalität am Baumarkt.

Zur Vermeidung gefährlicher Risiken braucht  jeder Bauherr sichere  Orientierungshilfe.
Doch keine Angst. Zum einen findet man noch solide Anbieter, zum anderen auch entsprechende Bauberatung. Aber eines ist gewiß: ohne vorgenannte Bauberatung sind finanzielle und soziale Verluste heute leider vorprogrammiert.

http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/immobilien/baumaengel-wie-sie-sich-wehren-koennen-522968.html

Zitat: „Pfusch am Bau ist in Deutschland die Regel. Der Schaden, der jedes Jahr durch mangelhafte Planung und schlampige Arbeit an Neubauten entsteht, geht in die Milliarden. Ob vom großen Baukonzern oder vom kleinen Bauträger auf die grüne Wiese gestellt: In fast allen Neubaugebieten können Anwälte unter entnervten Bauherren reiche Beute machen. Bei einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes an 300 Bauvorhaben wiesen diese im Schnitt 10 bis 20 Mängel auf. Schadenssumme: bis zu 50.000 Euro je Eigenheim.“

Das sind aber leider Durchschnittswerte!

Zum einen zeigen meine Erfahrungen, daß in den meisten Fällen auch elementare Fehler gemacht wurden. Hauptursache seitens der Bauherren dabei die irrige Meinung, ein Honorar für eigene Bauberater/Interessenvertreter durch erworbenes Halbwissen ersetzen zu wollen/können.
Andererseits bewahrt der frühzeitige Einsatz eines Bauberaters/Interessenvertreters vor so manchem Verlust, sowohl rational als auch emotional. Sein Honorar ist in der Regel nur ein Bruchteil der durch ihn ersparten Kosten, von emotionalen Effekten wie Freude, Sicherheit, Zufriedenheit und Glück ganz zu schweigen.

Auf meine Frage, was Bauherren im Nachhinein besser gemacht hätten, bezogen sich die Antworten überwiegend auf emotional-mentale Maßnahmen. Dieser eigentlich logischen Erkenntnis folgend, habe ich, vorbelastet auch durch eigene Erfahrungen, meine Bauberatung umgestellt und mit  mentalen Aspekten zwingend ergänzt (Alleinstellungsmerkmal).

Kein Mensch bezweifelt heute noch die Bedeutung des Mentaltrainings im Sport. Das sah in den 70er-Jahren ganz anders aus, als Baldur Preiml das Mentaltraining in der östereichischen Skisprung-Nationalmannschaft einführte. Die Erfolge ab 1976 waren legendär, Toni Innauer, Olympiasieger1980, an der Spitze.

Ein grundsätzliches Umdenken aller willigen Beteiligten ist möglich und erforderlich. Nicht nur die Nachhaltigkeit eigener Tätigkeit wächst, sondern auch Zufriedenheit und Stolz.
Nun brauchen Sie keine Erlaubnis zum Umdenken einholen, wo auch? Sie können sofort damit beginnen.
In dem Fall brauchen Sie Ihr Ziel von den eigenen 4 Wänden und damit verbundener höherer Lebensqualität nicht in den Wind schreiben.

Es gibt keinen äußeren Grund für Angst. – Angst sollten Sie nur vor der eigenen Überschätzung haben! 😉

Nicht Kredit- sondern Bankenklemme

Banken bunkern 500 Milliarden Euro

Fluchtburg: Von der EZB kommt die Liquidität, dorthin kehrt sie zurück

dapd

Fluchtburg: Von der EZB kommt die Liquidität, dorthin kehrt sie zurück

Das großzügig von der Europäischen Zentralbank an die Banken verteilte Geld kehrt zu ihr zurück. Aus Misstrauen untereinander parken die Institute eine Rekordsumme. Das Institut der deutschen Wirtschaft spricht von einer Kreditklemme und fordert eine Teilverstaatlichung der Großbanken.

Frankfurt am Main – Die Vorsichtskasse der Banken des Euro-Raums ist am Dienstag erstmals über die Schwelle von 500 Milliarden Euro gestiegen. Zuletzt hätten die Institute 501,93 Milliarden Euro über Nacht bei der Notenbank geparkt, teilte die EZB am Dienstag in Frankfurt mit. Am Montag hatten die eintägigen Einlagen bei 493,27 Milliarden Euro gelegen.

Lange Zeit hatte der Höchststand 485 Milliarden Euro betragen. Er wurde im Juni 2010 erreicht. Diesen Rekord hatten die Einlagen bereits Anfang 2012 überschritten. Zum Vergleich: Vor der Finanzkrise im Jahr 2008 galt es schon als ungewöhnlich, wenn die Einlagenfazilität im einstelligen Milliardenbereich lag.

Die eintägigen Einlagen der Banken bei der EZB gelten als Zeichen für das Misstrauen der Institute untereinander. Normalerweise greifen Banken kaum auf dieses sehr kurzfristige Geschäft zurück, da die Konditionen ungünstig sind. Der direkte Geldhandel zwischen den Banken funktioniert zurzeit aber nicht wie gewohnt. Grund ist das starke Engagement der Institute in Staatsanleihen angeschlagener Euro-Länder.

Darüber hinaus ist die Liquidität im Bankensektor derzeit außergewöhnlich hoch. Im Dezember hatte die Europäische Zentralbank 489 Milliarden Euro in dem erstmalig aufgelegten Tender mit dreijähriger Laufzeit an die Banken verliehen, eine bis dahin einmalige Aktion. Frankreichs Präsident Nicolas Sarkozy hatte daraufhin die Erwartung geäußert, die Banken würden das zu 1 Prozent verzinste Geld in europäische Staatsanleihen mit deutlich höheren Renditen investieren. Der Einlagenzinssatz beträgt dagegen 0,25 Prozent.

Das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft hat angesichts der Schuldenkrise eine Zwangsrekapitalisierung europäischer Banken gefordert. „Wir müssen alle systemrelevanten Banken in Europa dazu verpflichten, Staatsgeld gegen eine Staatsbeteiligung anzunehmen – systematisch und proaktiv“, sagte IW-Chef Michael Hüther der „Süddeutschen Zeitung“ am Dienstag. Damit würde man mögliche Zusammenbrüche schon vorher verhindern und für Ruhe und Vertrauen sorgen.

Internationale Institute misstrauten europäischen Banken wegen der immer neuen schlechten Nachrichten, beklagte der Wirtschaftswissenschaftler. Auch die europäischen Banken misstrauten sich untereinander und verliehen sich kaum noch Geld. „Die Kreditklemme ist da – diesmal nicht für die Unternehmen, sondern für Finanzinstitute.“ak/dpa-afx/rtr

Wenn also die Kuh nicht frißt, wie soll sie dann Milch geben?

Bankentricks

An folgendem Beispiel zeige ich Ihnen, wie die Medien von wichtigen Themen ablenkend, eine Kuh nach der anderen durchs Dorf treiben. Die letzte Kuh heißt Wulff.
Dabei werden existentielle Themen, mit Ausnahme von Fachmedien, einfach verschwiegen. Zum Beispiel die Bankentricks, die sich billiges Geld (für 1% Zins) bei der EZB abholen und entsprechend aktueller Praxis mit 400% Gewinn! weitergeben. Wenn überhaupt, wie Sie im folgenden sehen können.
Basel III und die Kreditklemme
Laut einer neueren Studie der Boston Consulting Group (BCG) wollen die eurpäischen Banken die verschärften Eigenkapitalanforderungen aus Basel III schon 2013 und damit deutlich vor dem vereinbarten Termin erfüllen.
Mehr noch. Nach internen Zielvorgaben sollen dabei Kapitalquoten von 9 bis 10 % deutlich über der Mindestvorgabe von 7 % liegen, „um gegenüber Kunden, Investoren und den Bankaufsichtsbehörden Stärke und Stabilität zu demonstrieren“.
Um dieses Ziel zu erreichen, werden wohl einige Banken ihre Bilanzsummen weiter reduzieren. Das heißt, die mit Basel III erwünschte Kapitalstärkung erfolgt lediglich auf dem Papier.
Folge daraus ist, dass damit die Basis der Kreditversorgung ebenfalls deutlich verkürzt wird. Nicht nur für die Großindustrie und dem Mittelstand. Auch private Kredite können damit betroffen sein.
Damit heißt die Wahl für Kreditnehmer „Pest oder Colera“, entweder kein Kredit oder unverschämte Zinsen.

Im gleichen Kontext ist die anlaufende Kreditverkaufswelle zu sehen. „Nach einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young könnte es im kommenden Jahr 2012 zu einer gigantischen Verkaufswelle von Bankkrediten kommen. Das geschätzte Volumen beträgt rund 750 Mrd. Euro. Im Gegensatz zu der Verkaufswelle der Jahre 2003 bis 2007, stehen bei der im nächsten Jahr erwartbaren Verkaufswelle in großem Umfang auch intakte Darlehensforderungen zur Disposition. Die geschätzten Kreditverkäufe intakter Darlehensfordungen von rund 500 Mr.d Euro würde sich damit mehr als verdoppeln. Die Gründe für diese riesige Kreditver- kaufsswelle liegen vor allem im Restrukturierungszwang der Banken infolge der erzwungenen Eigenkapitalanforderungen aus Basel III.“   (Quelle: Immobilien Zeitung v. 01.12.2011)
Käufer dieser Kredite sind renditegeile Investoren (Heuschrecken). Können Sie sich vorstellen, auf welche Art und Weise diese Haie diese Titel gewinnbringend über kurz oder lang verwerten wollen? Denken Sie nur an Ihre Wirtschaftsauskünfte an Ihre Kreditbank, mind. 15% Gewinn sind aktuell schon Pflicht. Wehe, Sie haben offene Forderungen!
In allen Krediten, für die ich beratend verantwortlich zeichne, sind seit 2004 Klauseln enthalten, die den Verkauf des Kredites nur bei bedrohlichen Unregelmäßigkeiten gestatten. Aber seit mehr als einem Jahr wird die Plazierung dieser Klausel immer schwieriger.